第一次去看在售楼盘，问哪些问题才不会被销售牵着走？

很多人第一次走进售楼处，出来之后才发现：户型图拿了、样板间看了、价格也听了，可真正关键的信息一个都没问清楚。销售讲的是他想让你知道的，你要问的才是决定要不要买的东西。下面按看房的实际顺序，把该问的问题一次列清楚，照着问基本不会漏。

一、先问房源状态：在售、待售还是尾盘

进售楼处第一句话不要问价格，先问在售楼盘的具体状态。同一个项目不同楼栋差别很大：有的已经开盘在售，有的还在蓄客等下一次楼盘开盘，有的是尾盘剩下的顶底层或特殊户型。

要问清楚三件事：这次在售的是哪几栋、哪几个单元、哪些楼层还有货；下一次开盘大概什么时候、预计推什么户型；当前在售房源是现房、准现房还是期房，交付时间具体到哪一年哪一季度。期房和现房的价格差、贷款政策、落户时间都不一样，这一步问不明白，后面全是糊涂账。

二、价格要问到“落地价”，而不是宣传价

售楼处挂出来的房价通常是最低单价或者起价，实际成交要看楼层、朝向、户型。建议直接让销售按你看中的那套房算一遍完整费用：

房屋总价、车位是否捆绑、装修是毛坯还是带装修、装修标准多少钱一平、物业费多少、契税和维修基金大概多少。把这些加在一起，才是你真正要准备的资金。同时问一句：一次性付款和按揭的折扣分别是什么，最近有没有特价房或者工抵房，这类房源通常比正常房源便宜，但要问清产权和交付是否有附加条件。

三、购房政策必须当场确认，别听“应该可以”

购房政策是变化最快、也最容易吃亏的部分。限购城市要问：本地户籍和外地户籍分别需要什么条件，社保或个税要连续缴纳多久，家庭名下已有住房如何认定。限贷方面要问：首套房和二套房的首付比例、贷款利率、贷款年限，公积金能贷多少、商贷和公积金组合贷是否支持。

如果销售回答“应该没问题”“到时候再说”，一定要让他给出书面依据或者去当地不动产登记中心、公积金中心核实。政策口径以官方为准，口头承诺不作数。涉及人才购房补贴、多孩家庭政策、二手房换新房的，也要问清申请时间节点和材料清单。

四、楼盘本身的硬指标，问细一点

沙盘和样板间都是美化过的，真正影响居住的是这些数据：容积率多少、绿化率多少、总户数和车位数比例、楼间距多少米、几梯几户。梯户比直接决定早晚高峰等电梯的时间，两梯四户和两梯六户体验完全不同。

还要问：小区出入口开在哪条路、有没有地上车位、垃圾房和配电房在什么位置、学区对口哪所学校、学校是已建成还是规划中。规划中的配套要问落地时间，最好能看到相关文件，否则交房后可能就是一片空地。

五、合同和贷款环节，提前问清流程

确定意向后，问清认购流程：定金交多少、能不能退、认购书和正式合同之间隔多久、什么时候网签。首付什么时候付、贷款资料什么时候提交、银行面签到放款大概多久，这些时间节点要写进认购协议，避免后期被动。

另外问一句逾期交房的违约责任、面积误差怎么处理、车位是产权车位还是人防车位。这些问题销售不一定主动讲，但你问了，正规项目都能给出明确答复；含糊其辞的，本身就是一种信号。

六、看完之后，给自己留一个对比清单

一天看两三个楼盘很正常，建议每看完一个就记下：在售楼栋、可售户型、落地总价、首付金额、交付时间、学区情况、梯户比、车位配比。回家后横向对比，比在售楼处被气氛推着下决定靠谱得多。

最后提醒一句：样板间的家具尺寸往往偏小，看房时带把卷尺量一下实际开间和进深；沙盘比例也可能被调整过，问清楚楼栋实际位置和周边道路走向。看房不怕问得多，怕的是问得少还签得快。